Недвижимость с аукциона
Чаще всего для приобретения своего жилья рассматриваются две возможности: строительство нового или же покупка готовой недвижимости. Третьей возможностью, до сих пор малоизвестной для переселенцев в Германию, но в тоже время чаще всего более дешевой альтернативой является приобретение недвижимости через аукцион, или как это называется на немецком: Immobilien-Ersteigerung.
Сегодня, мы хотим немного углубиться в эту тему и дать несколько советов интересующимся этой темой. Как подготовить себя к аукциону получше. На что обратить внимание…
Приобретение жилья через Zwangsversteigerung имеет свои особенности, и для неопытного человека может обернуться не просто финансовым фиаско, а принести с собой лишние головные боли.
Многие, рассчитывают покупкой через аукцион сэкономить деньги. И это совершенно справедливо. Ведь чаще всего покупаемая таким образом недвижимость обходится на 20, а то и на 40% дешевле, чем приобретение похожей недвижимости на свободном рынке. К тому же большая экономия, на премии маклерам минимум 3,75 процента и на нотариусе при оформлении сделки, добавляет еще больше привлекательности этому виду покупки. Серьезным недостатком аукциона является полное отсутствие каких-либо гарантий. Приобретя, таким образом, объект своего желания и найдя позже какие-нибудь недостатки, вы не сможете предъявить требования по их удалению или отказаться от покупки.
Это означает, после огласки проводящим аукцион ответственным лицом, чаще всего судьёй, вы не сможете вернуть всё назад, и передумав, просто так отказаться от покупки. В случае отказа вы должны будете заплатить штраф в размере: 10 до 25 % от вашей последней ставки.
Прежде чем вы решите участвовать на аукционе и прежде чем вы решитесь на ставку, узнайте как можно больше об интересуемом объекте. Подробный отчёт (Gutachten) доступен в окружном суде (Amtsgericht) к которому относится объект. Обязательно попросите копию этого отчёта или если в выносе копий отчёта отказано, захватите с собой побольше времени и почитайте его в самом суде. Из этого отчета, который составлен независимыми экспертами, на который вы можете положиться, вы узнаете не только какая настоящая цена объекта на рынке, но и информацию о доходах, которые может он принести, а также о различных дефектах самого объекта. Одновременно вы сможете подробно рассмотреть схематичное внутреннее расположение комнат и чаще всего цветные фотографии внутренних помещений. Обязательно рекомендуется самостоятельно посетить сам объект для визуального осмотра, а при возможности договорится о внутреннем осмотре, сделать это обязательно. В этих вопросах вам может помочь инстанция, которая выставила объект на продажу — Gläubiger (чаще всего банк), редко, но иногда удаётся договориться с нынешним владельцем о посещении и осмотре объекта.
Если недвижимость, исходя из отчёта полученном в суде, сдаётся внаём, обязательно стоит посетить жилищное управление города или общины — Wohnungsamt и узнать о возможных существующих долговых обязательств на аренду объекта (Mietpreisbindung). Обратите во внимание, что у объектов, которые на момент продажи сданы в аренду, цена на много ниже чем у объектов стоящих свободными и готовых к заселению. Так как все договора на аренду вы, как будущий новый хозяин должны перенять на себя полностью.
Важно знать, что покупая квартиру, вы соглашаетесь с правилами, действующими среди сообщества владельцев квартир заданного дома (Gemeinschaftsordnung). Поэтому рекомендуется заранее узнать о правилах принятых в этом доме. В этом вам могут помочь: продавец недвижимости, нынешний владелец квартиры или другие владельцы квартир из этого общества. В любом случае попытайтесь узнать об этом заранее.
Перед самим аукционом вы должны предъявить как минимум 10 процентов рыночной цены желаемого объекта (сумма стоит в отчёте). Это можно сделать следующим образом: перевести на конто суда проводящего аукцион (его дадут вам по запросу в суде) или же получить от вашего банка специальный банковский чек. Без этого вы не сможете принять активное участие в аукционе. Приготовьтесь к тому, что длительность аукциона, в зависимости от количества желающих длится от получаса до часа. В таком стрессе вы можете сделать опрометчивый шаг и сделать в разгаре аукциона слишком большую для вас ставку. Еще при подготовке к аукциону установите для себя лимит, до которого вы можете себе позволить повышать цену и ни в коем случае не превышайте его. Ведь речь может идти о десятках или сотнях тысяч Евро! Не рекомендуется брать с собой партнера, который обладает качествами азарта. Это может и вас самих подвергнуть риску перейти свою установленную планку в цене.
Совет: прежде чем вы решитесь на участие в аукционе, посетите для пробы несколько других аукционов и понаблюдайте за происходящим со стороны. Одновременно, вы сможете более точно спланировать свою тактику поведения.
Еще раз 3 золотых правила для успеха:
1. Узнать о присмотренном объекте как можно больше
2. Посетить пробные аукционы для тренировки
3. Заранее обговорить с банком условия кредитования объекта
От редакции: Надеемся, что данная статья поможет вам в разрешении некоторых ваших вопросов. И передаём просьбу автора: напишите свои отклики и замечания о статье. Существует ли интерес для продолжения и углубления данной темы? Пишите свои замечания и вопросы в комментариях. Автор обязуется по мере своего времени ответить на все поставленные вопросы.
(+75 популярность)
Загрузка...
замечательная тема. продолжение когда будет?
Когда будет продолжение темы?
тема очень актуальна для меня. жду с нетерпением продолжения
Как проходят торги, в тёмную или цены оглошаются?
Как проходят торги, в тёмную или цены оглошаются?
Торги проводятся в открытую. Т.е. вы говорите свою цену, соперники свою и т.д. пока кто-то не сдасться
Hello! Just want to say thank you for this interesting article! =) Peace, Joy.
yay google is my queen aided me to find this outstanding web site !
удобный вебсайт
Hi. Genau zu diesem Themenbereich habe ich Aussagen gesucht ebenso wie nun fernerhin aufgefunden. SUPER!
высококачественный вебресурс
Nice blog here! Also your web site loads up very fast!
превосходнейший веб ресурс
Fantastic blog post. I most certainly appreciate the site. Carry on the good work!
дельный вебсайт
Ja … Das Design ist klar musste geändert werden
Die dunkelgrüne Farbe würde perfekt passen xD
Как правильно выбрать и купить готовый дом в Германии?
Добрый день! Про Zwangsversteigerungsauktion все понял кроме одного. В суде нам за заметили, а позднее в интернете я нашёл следующее » zuzüglich 4% Zinsen für die Zeit vom Zuschlag bis zum Verteilunstermin muss man zahlen » и это за каждый день задержки полной оплаты?! Это 4% годовых, поделены на дни или что? Неужели все платят на следующий же день? К тому жене известная конечная цена, а значит как правильно договориться с банком? (Это уже второй вопрос) спасибо. ..
В принципе вы правильно поняли. Только обычно не с первого дня, а вам дадут документы, и некоторое время. Нам давали 2 недели на выплату всей суммы. В принципе набегает не так уж много, если вы не будете затягивать.
4% поделены на дни — это так.
Вообще-то договариваться с банком о кредите надо еще до «победы» в аукционе. Что бы не было проблем. Если банк «не готов» так быстро выплатить кредит, а оно обычно так и происходит, ведь еще надо будет подготовить все документы для нотара, то обычно перекрывают это коротким кредитом через то же банк, но с более высокими процентами …
А как развиваются события, если объвленный судьей покупатель, не оплачивает квартиру, купленную на торгах, в указанный или продленный срок по причине что у него нет достаточных средств и взять их неоткуда?
Достанется она участнику торгов, который был «вторым»?
Такое происходит редко, почти никогда …
А вот достанется ли второму, то скорее всего нет. Будет проводится следующий аукцион.
Хотя вы можете связаться с банком или кто выставлял на торги и попробовать купить напрямую.
Шансы равны почти нулю, но попытаться всегда можно
Спасибо за ответ, вы правы, я узнавала уже дополнительно. Победитель аукциона становится владельцем недвижимости уже в зале суда. А если он не платит, то процедура повторяется сначала…
Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста, как именно регистрироваться а принятие участия в аукционе? можно ли это сделать онлайн или надо идти в Амтсгерихт?
Что происходит с залогом в 10 если я не выигрывают аукцион?
Вы не выиграли — 100% залога возвращается в течении 3х рабочих дней (у нас так было). Это не казино, всё чётко и по закону.