Недвижимость с аукциона
Чаще всего для приобретения своего жилья рассматриваются две возможности: строительство нового или же покупка готовой недвижимости. Третьей возможностью, до сих пор малоизвестной для переселенцев в Германию, но в тоже время чаще всего более дешевой альтернативой является приобретение недвижимости через аукцион, или как это называется на немецком: Immobilien-Ersteigerung.
Сегодня, мы хотим немного углубиться в эту тему и дать несколько советов интересующимся этой темой. Как подготовить себя к аукциону получше. На что обратить внимание…
Приобретение жилья через Zwangsversteigerung имеет свои особенности, и для неопытного человека может обернуться не просто финансовым фиаско, а принести с собой лишние головные боли.
Многие, рассчитывают покупкой через аукцион сэкономить деньги. И это совершенно справедливо. Ведь чаще всего покупаемая таким образом недвижимость обходится на 20, а то и на 40% дешевле, чем приобретение похожей недвижимости на свободном рынке. К тому же большая экономия, на премии маклерам минимум 3,75 процента и на нотариусе при оформлении сделки, добавляет еще больше привлекательности этому виду покупки. Серьезным недостатком аукциона является полное отсутствие каких-либо гарантий. Приобретя, таким образом, объект своего желания и найдя позже какие-нибудь недостатки, вы не сможете предъявить требования по их удалению или отказаться от покупки.
Это означает, после огласки проводящим аукцион ответственным лицом, чаще всего судьёй, вы не сможете вернуть всё назад, и передумав, просто так отказаться от покупки. В случае отказа вы должны будете заплатить штраф в размере: 10 до 25 % от вашей последней ставки.
Прежде чем вы решите участвовать на аукционе и прежде чем вы решитесь на ставку, узнайте как можно больше об интересуемом объекте. Подробный отчёт (Gutachten) доступен в окружном суде (Amtsgericht) к которому относится объект. Обязательно попросите копию этого отчёта или если в выносе копий отчёта отказано, захватите с собой побольше времени и почитайте его в самом суде. Из этого отчета, который составлен независимыми экспертами, на который вы можете положиться, вы узнаете не только какая настоящая цена объекта на рынке, но и информацию о доходах, которые может он принести, а также о различных дефектах самого объекта. Одновременно вы сможете подробно рассмотреть схематичное внутреннее расположение комнат и чаще всего цветные фотографии внутренних помещений. Обязательно рекомендуется самостоятельно посетить сам объект для визуального осмотра, а при возможности договорится о внутреннем осмотре, сделать это обязательно. В этих вопросах вам может помочь инстанция, которая выставила объект на продажу — Gläubiger (чаще всего банк), редко, но иногда удаётся договориться с нынешним владельцем о посещении и осмотре объекта.
Если недвижимость, исходя из отчёта полученном в суде, сдаётся внаём, обязательно стоит посетить жилищное управление города или общины — Wohnungsamt и узнать о возможных существующих долговых обязательств на аренду объекта (Mietpreisbindung). Обратите во внимание, что у объектов, которые на момент продажи сданы в аренду, цена на много ниже чем у объектов стоящих свободными и готовых к заселению. Так как все договора на аренду вы, как будущий новый хозяин должны перенять на себя полностью.
Важно знать, что покупая квартиру, вы соглашаетесь с правилами, действующими среди сообщества владельцев квартир заданного дома (Gemeinschaftsordnung). Поэтому рекомендуется заранее узнать о правилах принятых в этом доме. В этом вам могут помочь: продавец недвижимости, нынешний владелец квартиры или другие владельцы квартир из этого общества. В любом случае попытайтесь узнать об этом заранее.
Перед самим аукционом вы должны предъявить как минимум 10 процентов рыночной цены желаемого объекта (сумма стоит в отчёте). Это можно сделать следующим образом: перевести на конто суда проводящего аукцион (его дадут вам по запросу в суде) или же получить от вашего банка специальный банковский чек. Без этого вы не сможете принять активное участие в аукционе. Приготовьтесь к тому, что длительность аукциона, в зависимости от количества желающих длится от получаса до часа. В таком стрессе вы можете сделать опрометчивый шаг и сделать в разгаре аукциона слишком большую для вас ставку. Еще при подготовке к аукциону установите для себя лимит, до которого вы можете себе позволить повышать цену и ни в коем случае не превышайте его. Ведь речь может идти о десятках или сотнях тысяч Евро! Не рекомендуется брать с собой партнера, который обладает качествами азарта. Это может и вас самих подвергнуть риску перейти свою установленную планку в цене.
Совет: прежде чем вы решитесь на участие в аукционе, посетите для пробы несколько других аукционов и понаблюдайте за происходящим со стороны. Одновременно, вы сможете более точно спланировать свою тактику поведения.
Еще раз 3 золотых правила для успеха:
1. Узнать о присмотренном объекте как можно больше
2. Посетить пробные аукционы для тренировки
3. Заранее обговорить с банком условия кредитования объекта
От редакции: Надеемся, что данная статья поможет вам в разрешении некоторых ваших вопросов. И передаём просьбу автора: напишите свои отклики и замечания о статье. Существует ли интерес для продолжения и углубления данной темы? Пишите свои замечания и вопросы в комментариях. Автор обязуется по мере своего времени ответить на все поставленные вопросы.
(Оценка: +68, от 80 посетителей)
Loading ...
а что это за банковский чек? как называется? что нужно чтобы его получить? и нужен ли он что-бы Посетить пробные аукционы для тренировки
alish
а что это за банковский чек?
Есть несколько различных методов получения гарантий от банков. Чаще всего используется возможнсть получения от банка так называемого:
Verrechnungsscheck. Другие возможности заключаются в получении от банка Bankbürgschaft (используется достаточно редко) или предъявление Bundesbankscheck. Обязательно надо принять во внимание, что Bundesbankscheck или Verrechnungsscheck не должны быть старше 3 дней до самого аукциона. Например: аукцион проходит 17 сентября, значит Bundesbankscheck или Verrechnungsscheck не должны быть выданы раньше чем 14 сентября того же года.
и нужен ли он что-бы Посетить пробные аукционы для тренировки
Для пробных аукционов без вашего активного участия (просто посмотреть) никаких гарантий с вашей стороны не требуется.
а что происходит с 10 процентами рыночной цены желаемого объекта которые были переведены на счет Амтсгерихт если торги не выиграл? будут ли деньги переведены обратно и в какой срок?
В течении 3-5 рабочих дней, деньги переводят вам обратно
Очень полезная информация. Довно искал в интернете. Большое спасибо.
Будет продолжение темы?
Можно ли иностраным гражданам участвовать в аукционах?
Анонимно
Будет!!! В новом году, этой темой посерьёзнее займёмся и весь свой опыт опишем + куча рецептов для успеха!
Если эта тема получит дальнейшее обсуждение,то будет очень здорово.
Всех с наступающим Новым годом и Рождеством!
Успехов и всего самого наилучшего.
sergey
Спасибо за поздравления!
Спасибо!Очень интересная тема.Есть вопрос, как найти местного русскоговорящего помощника,маклера. Например Оснабрюк.
Владислав111
Есть вопрос, как найти местного русскоговорящего помощника,маклера
Вы сами проживаете не там где хотите приобрести недвижимость?
Если вы опишите, какого рода недвижимость хотите приобрести, попробуем подсказать вам адреса маклеров разбирающихся в этом деле
Будет продолжение темы?
Анонимно
Да будет
Добрый день. А вот еще вопрос: можно объект с аукциона приобрести до аукциона? Если да то как и за сколько? и что будет с долгами от этого объекта? На сколько я знаю Глэубигер не имеет права продавать до аукциона, т.е. нужно договариваться с Владельцем ,так это или?
Заранее Благодарю.
alish
можно объект с аукциона приобрести до аукциона?
Чаще всего можно! Вы спокойно можете спросить об этом у Gläubiger.
Правда, только в довольно сложных случаях, например вынужденое выселения бывшего хозяина или малое количество интересующихся может дать вам шанс купить еще до судебного аукциона – Zwangsversteigerung
Если да то как и за сколько?
Как договоритесь.
и что будет с долгами от этого объекта?
Какие долги вы имеете ввиду?
На сколько я знаю Глэубигер не имеет права продавать до аукциона, т.е. нужно договариваться с Владельцем ,так это или?
Почему? Если дело дошло до Zwangsversteigerung, то чаще всего объект уже «почти» не принадлежит владельцу.
Если владелец самостоятельно нашел покупателя, то он должен сам спрашивать Gläubiger может ли он вам продать …. Ведь у него были шансы еще до суда нормально продать недвижимость. Внимание: это касается случаев если не сами владельцы решили таким способом продать недвижимость …
Если да то как и за сколько?
Вопрос необычный … как договоритесь
Будут уточняющие вопросы, задавайте. Отвечу
долги я имел ввиду те кредиты которые были взяты за счет этого объекта, они занесены в грудбух, что с ними будет? Будут они списаны как при продаже с Аукциона? (например владелец заложил квартиру и взял дополнительный кредит или хаусгелд, владелец не платил 2года)
Еще вопрос:»Der Termin wurde Aufgehoben» что это значит, объект был продан до Аукциона или Владелец покрыл задолженности? или?
Спасибо.
Добрый день.Вопрос такой,какие налоги обязан платить Россиянин имеющий доходную недвижимость(многоквартирный дом) в Германии? Платим и в России и в Германии?
alish
Der Termin wurde Aufgehoben» что это значит, объект был продан до Аукциона или Владелец покрыл задолженности? или?
Вариантов много. Возможно владелец договорился с банком о выплатах или возникла другая «помеха», суд по какой либо причине решил отложить аукцион.
Тут вам сможет ответить на вопрос или сам Gläubiger или работница Amstgericht, которая занимается этим иммобилиен
alish
кредиты которые были взяты за счет этого объекта, они занесены в грудбух, что с ними будет?
Эти все кредиты и долги в нормальном случае уничтожаются, т.е. ваша ставка на аукционе будет поделена между всеми Gläubiger.
Бывают что в Grundbuch остаются записи, например местной компании, поставщику тепла или газа, чьи коммуникации проложены по участку этой недвижимости.
Владислав111
Добрый день. Да вам придётся платить налоги в Германии. С некоторыми странами Европы есть договорёность о двойном налогооблажении. Поэтому по каждому конкретному случаю надо спрашивать налоговое ведомство или специалиста по финансовым вопросам: — Steuerberater.
Кроме всего уже написанного, жизненно важно изучить Zwangsversteigerungsgesetz, особенно его параграфы 74 и 85, поскольку они весьма определяют правила игры.
А так же совершенно реально оценить, насколько просто будет выкинуть жильцов из купленной недвижимости, если они сами выезжать не захотят. Eigenbedarf — это наука сама по себе, и если принять не то решение — результат будет довольно дорогостоящим.
bigmaks
На счёт параграфа 74 не согласен, зачем его изучать? Это факт надо просто знать. В конце концов, на первых двух терминах Gläubiger решает подходит ли ему ваша ставка или нет. На третьем термине любой Gläubiger согласится с любой ставкой по той простой причине, что стоимость судов и проведения аукционов стоят деньги, которые он должен будет выплатить и ему нету смысла и дальше затягивать историю с продажей
bigmaks
А так же совершенно реально оценить, насколько просто будет выкинуть жильцов из купленной недвижимости, если они сами выезжать не захотят.
Вот тут вы правы полностью
Редко, но бывают случае «тяжелого» выселения (в последнее время их становится больше, статистики последнего времени пока нет :-()
ossoft написал(а):
а счёт параграфа 74 не согласен, зачем его изучать? Это факт надо просто знать.
Закон изучать надо, что бы избежать элементарных подвохов. Там много ньюансов, не видимых на первый взгляд.
ossoft написал(а):
В конце концов, на первых двух терминах Gläubiger решает подходит ли ему ваша ставка или нет.
На самом деле на любом термине, даже когда «Wertgrenzen sind entfallen», как правило представитель Gläubiger имеет заполненный на его имя чек с задатком, позволяющим выступить на суде как частное лицо, что бы не позволить недвижимости уйти за бесценок. На моей памяти только один дом был продан за 1 евро.
Договариваться и торговаться с Gläubiger нужно задолго до термина в суде.
bigmaks
На моей памяти только один дом был продан за 1 евро.
Это случай экстремальный! Нормальный Bürger не обязан надеятся на «такое счастье». А вот цена объекта в 70%-100% очень даже выгодна. Хотя бы потому, что минимальные расходы на маклера в 3,75% отпадают.
bigmaks
Договариваться и торговаться с Gläubiger нужно задолго до термина в суде.
Да, но опять же с «нормальным» покупателем Gläubiger не сильно то и будет разговаривать и тем более торговаться. Это больше важно для «профи» торговцев недвижимостью.
bigmaks
Закон изучать надо, …
Точно! Закон всегда надо изучать, это не только необходимо, но и очень даже полезно …
ossoft написал(а):
А вот цена объекта в 70%-100% очень даже выгодна. Хотя бы потому, что минимальные расходы на маклера в 3,75% отпадают.
Зато появляются Gerichtskosten.))
По мен — покупать дороже 70% совсем не стоит. Поскольку оценочная стоимость зачастую слегка выше, чем реальная рыночная.
ossoft написал(а):
Да, но опять же с «нормальным» покупателем Gläubiger не сильно то и будет разговаривать и тем более торговаться.
Gläubiger все равно, на самом деле. Я себя профи не считаю, все больше для себя покупаю, но каждый раз торгуюсь до суда, тем самым сэкономив пару совершено глухих терминов, выяснив для себя нижнюю границу.
bigmaks
По мен – покупать дороже 70% совсем не стоит. Поскольку оценочная стоимость зачастую слегка выше, чем реальная рыночная.
Вся соль, как раз и заключается в слове «зачастую». Всё зависит от многих факторов, например региона расположения недвижимости … . Достаточно часты случаи продажи и за 110-140% оценочной стоимости.
Зато появляются Gerichtskosten.))
Они намного ниже чем у Маклера, составляют около 1% от оценочной стоимости. Например при рыночной стоимости недвижимости 200.000 Евро, Gerichtskosten равны 2.000 Евро. Маклеру бы в таком случае пришлось бы отдать как минимум 7.000 Евро. Разница достаточно существеная
Gläubiger все равно, на самом деле. …. тем самым сэкономив пару совершено глухих терминов, выяснив для себя нижнюю границу.
Это только похвально. Скажите, как происходит у вас торговля с Gläubiger до аукциона? Неужели когда вы первый раз торговались и в последствии, абсолютно одинаково всё происходило? Ведь всё дело в опыте )). Для нормального Otto-Verbraucher, выяснить эту нижнюю границу будет труднее.
Но вы абсолютно правы, выяснение, как можно большего количества фактов:
- возможная цена ставки
- количество конкурентов
- как можно больше данных про саму недвижимость
- …
не помешает знать никому
Oleg.de написал:
Достаточно часты случаи продажи и за 110-140% оценочной стоимости.
Курьезы достаточно часты, на самом деле. При мне одну квартира, которую никто не захотел брать на втором термине за 50% — была продана на третьем термине за 120%, причем в зале суда было яблоку упасть негде.
Oleg.de написал:
Скажите, как происходит у вас торговля с Gläubiger до аукциона?
Обычно — нужно по теелфону вызвонить человека, который действительно занимается конкретно этим объектом — и предложить свою цену. Обычно реагируют сразу же — соглашаясь или посылая нафиг. Но в любом случае полезно оставить свои координаты. Однажды мне перезвонили из банка незадолго до термина и сообщили новые сведения, спросив, интерессует ли меня еще недвижимость в свете новых обстоятельств. В предложил цену на 30 тысяч меньше. Они попросили время на раздумье, через три дня перезвонили и согласились. в зале суда судья сказал, что видит, что цена обговорена заранее и не сталвмешиваться и указывать что гебот занижен и т.д.
Владислав111
На ваш вопрос в Финансовом ведомстве дали такой ответ:
«Между Германией и Россией подписан договор об исключении двойного налогообложения.» Что в переводе на человеческий означает: — если заплатил налог на доход в одной стране, то в другой ей платить уже не нужно.
Рекомендуется в каждом конкретном случае запрашивать местное налоговое ведомство
Спасибо! Я надеялся что ответ будет именно таким.Еще раз спасибо!!!
ossoft написал(а):
«Между Германией и Россией подписан договор об исключении двойного наогообложения.» Что в переводе на человеческий означает: – если заплатил налог на доход в одной стране, то в другой ей платить уже не нужно.
Не все так просто. Исключение двойного налогообложения означает, что если вы заработали Х денег в России и У денег в Германии, и при этом заплатили в России 13% налога (Х*0,13), то сумма налога которую Вы должна заплатить в Германии высчитывается из Х+У, но уменьшается на Х*0,13.
При том, что в Германии прогрессивное налогообложение, но при этом значительно больше возможностей списать средства из налогооблагаемой базы — результат достаточно не предсказуем, на первый взгляд.
bigmaks
… ри том, что в Германии прогрессивное налогообложение, но при этом значительно больше возможностей списать средства из налогооблагаемой базы – результат достаточно не предсказуем, на первый взгляд….
Я не думаю, что в этом конкретном случае речь идёт о миллионах … зарабатывая на недвижимости (дополнительный к основному доход) начиная уже с 10.000 Евро в год, рекомендуется иметь специалиста — Steuerberatera, под боком …
Владислав111
Пожалуйста! Заходите еще
Как может такое происходить что дом который может спокойно быть продан за 245.000 выставлен на аукционе за 110.000. Если я его куплю то во сколько он мне в конце концов обойдётся? Спасибо заранее
Vitalik
Значить, что-то не совсем впорядке с домом. Возможно владелец крупно подзалетел с кредитом, а продавать сам не хочет … вот Gläubiger (учреждение финансировавшее дом, … их может быть несколько), путём Zwangsversteigerung пытается вернуть/спасти хоть часть капитала от кредитования.
В приведённом примере, это скорее всего уже второй аукцион на дом, когда граница начальной ставки обычно равна 50% от предпологаемой рыночной цены …
Понятно. Спасибо
ossoft написал(а):
В приведённом примере, это скорее всего уже второй аукцион на дом, когда граница начальной ставки обычно равна 50% от предпологаемой рыночной цены …
Verkehrswert — это не рыночная, а оценочная стоимостъ, которые могут сильно различаться в рависимости от того, когда была сделана оценка. Или, к примеру, разозленный хозяин дома не пустил гутахтера на порог — на что тот, тоже обозлившись, прописал в гутахтене подозрение на скрытые изъяны и снизил оценочную стоимость процентов на 30. Чего гадать — надо вхитать гутахтен.
А ко второму термину — на мой взгляд — это никакого отношения не имеет. Verkehrswert от термина к термину не меняется.
bigmaks
Всё что вы написали имеет место случатся …
А ко второму термину – на мой взгляд – это никакого отношения не имеет. Verkehrswert от термина к термину не меняется.
Исходя из данных автора Vitalik:
можно предположить, что это как минимум 2 аукцион, когда начальная ставка равна 50% от Verkehrswert дома. Что в приведёном случае подтверждается начальной ценой в: 110.000 Евро
Сейчас готовится продолжение статьи по приобретению недвижимости через аукцион в Германии. Если у вас есть вопросы или возможно предложения. То давайте …. пишите … постараемся ответить
Добрый день. Для приобретения недвижимости,мне нужно открыть счет в одном из банков Германии. В каком банке города Оснаврюк велика вероятность,что счет откроют? Какая минимальная сумма необходима для открытия счета гражданину России? Какие документы потребует банк?
Владислав111 написал: В каком банке
Не знаю, как В Оснабрюке, но в Берлине я без проблем открывал счета для иностранцев в Deutsche Bank. Главное — что бы у банка был какой-нибудь немецкий адрес для рассылки корреспонденции.
Спасибо.Я слышал ,что Deutsche Bank наиболее лоялен к иностранцам. Если не секрет, что значит — Я, открывал для иностранцев. Без их участия?
Естественно, с их участием — они должны кое-что подписать. Но во-первых они не говорили ни слова по-немецки, и, во-вторых я дал собственный адрес для получения корреспонденции. Для открыитя счета нужен паспорт, и, по возможности, десятка, которую на этот счет кладешь.
Спасибо. На одном форуме мне говорили,что банк требует основание для открытия счета,происхождение денег,еще какие-то документы. Все настолько сложно, что почти невозможно. А какой-то конкретный пакет документов,который требует например Deutsche Bank для граждан России должен ведь существовать? Вот он меня интересует.
Я не заморачивался такими вопросами. Просто приходил с людьми и их паспортами и открывали счет (о чем, кстати, нужно уведомить российскую налоговую, если хотите без проблем потом на этот счет перевести деньги).
Правда, последний раз я это делал лет пять назад — может что изменилось, я не знаю.
Владислав111
Для приобретения недвижимости,мне нужно открыть счет в одном из банков Германии.
Открыть счёт в Германии для любого иностранца и в любом банке не будет проблем, кроме того, что надо при этом присутствовать лично!
Какие документы потребует банк? Ваш паспорт и всё! Если вы открываете рабочий счёт — Geschäftskonto, то надо будет предоставить просто копию регистрации вашего предприятия — даже на русском :-)
Какая минимальная сумма необходима для открытия счета гражданину России?
В принципе уже с 1 Евро … желательно хотя бы 100 Евро …. так-как обслуживание рабочего счёта стоит денег, вот годовая сумма была бы неплоха …
bigmaks
Главное – что бы у банка был какой-нибудь немецкий адрес для рассылки корреспонденции.
Нет, этого не требуется. Даже местные маленькие отделения Sparkass спокойно ведут кореспонденцию с заграницей. Единственное, что надо учесть, то кореспонденция может быть доставлена не так быстро … хотя уже во многих регионах России естъ UDP’s :-)
Владислав111
На одном форуме мне говорили,что банк требует основание для открытия счета,происхождение денег,еще какие-то документы.
До суммы 14.999 Евро с вас никаких документов не потребуют! Большую наличность перевезти в Германию не так-то просто, да и зачем? Когда есть банки, которые переведут деньги из Росиии в Германию за 3-7 дней
п.с. конечное если есть желание вести суммы в Германию, то лучше всего для этой цели подходят Travel Check … хотя с прыжками валютного индекса может обойтись дороже чем просто перевести деньги через банк :-)
Вся информация получена напрямую из банков: Commerzbank и Sparkasse
Спасибо большое. Вы меня обнадежили.
Владислав111
желаю удачи
Добрый день. Интересуюсь доходной недвижимостью в Германии. На сайтах продажи такой недвижимости доходы от сдачи в наем составляют примерно 6-10%.Для меня как для резидента России процент от дохода будет в половину меньше? Или я ошибаюсь. Может есть конкретный пример,по расходам и доходам,на каком-то более или менее конкретном доме, для таких как я. И еще, правильно ли, я понимаю ,(нетто доход- это доход минус налог и остальные издержки). Спасибо.
Владислав111
Многое зависит от различных факторов. Так конкретно будет ответить почти невозможно.
Вы можете обратиться по Е-Майл с конкретными своими представлениями и пожеланиями. Тогда можно будет примерно составить общую картину и соответственно, что-либо посчитать
Владислав111 написал(а):
И еще, правильно ли, я понимаю ,(нетто доход- это доход минус налог и остальные издержки).
Не совсем правильно. Нетто-доход исключает издержки (в том числе налог на недвижимость), но естественно не имеет никакого отношения к налогу на прибыль.
Владислав111 написал(а):
На сайтах продажи такой недвижимости доходы от сдачи в наем составляют примерно 6-10%.
10% — это слишком смелое утверждение )), такое поискать надо — причем в соновном в нежилом секторе.
Для меня как для резидента России процент от дохода будет в половину меньше?
Почему, собственно?
Здравствуйте!
Думаем с мужем о вложении денег в немецкую недвижимость, сейчас находимся в Германии, но не на ПМЖ, работаем по контракту. Идея такова — вложить, накопленные денеги как 30-40% стоимость квартиры, остальное — взять кредит и эту маленькую квартиру сдавать, причем кредит взять таким образом, чтобы арендная плата покрывала ежемесячные выплаты по кредиту с небольшой прибылью (скажем, минимальная арендная плата 250 евро плюс эл-во, вода,… а выплаты по кредиту 220 евро в месяц). Такой вот «самовыплачивающийся кредит» лет на 10-15… В итоге через эти 10-15 лет квартири наша при вложении 30% от ее стоимости. Что Вы думаете по этому поводу?
Мария написал(а):
Что Вы думаете по этому поводу?
Мне кажется, у Вас могут быть проблемы с кредитом, если у Вас нет права на постоянное проживание в стране. Контракт — он сегодня есть — а завтра нет. Но в любом случае мне кажется более оправданным вложение средств в собственную квартиру, в которой живешь, если платежи по кредиту не существенно отличаются от арендной платы.
Мария
Такой вот «самовыплачивающийся кредит» лет на 10-15…
Классический вариант желаний :-)
В жизни этот вариант, очень редко оправдывает себя.
— Кто сможет вам гарантировать, что все 10 лет у вас будут жильцы?
— Попадутся жильцы, которые воспользовавшись тем, что вы иностранцы и не будут вам «regelmäßig zahlen», ваш минус может вам еще дороже встать :-(
— Сумма «дохода», может быть съедена уходом — ремонтом и другими вложениями в квартиру
— Если действительно получится так, что вам придётся покинуть Германию, то бюро или маклер занимающийся вашей квартирой — квартирными вопросами, обойдётся дороже чем доход
Конечное, это всё минусы :-(. Но это как повезёт
Многое зависит от различных факторов, smotrite:
Вполне возможно что через 10 лет цена на вашу квартиру выростит и вы сможете похвалит’ся хорошим вложением денег
http://www.diros.de/alles_ueber_haus_kauf/pokupka_doma_v_germanii.html
http://www.diros.de/alles_ueber_haus_kauf/pokupka_doma_vs_pokupka_kvartiry.html
http://www.diros.de/alles_ueber_haus_kauf/pokupka_zhilja_nado_li.html
Я была этим удивлена, но в банке нам недавно сами сказали, что у нас хорошая кредитная ситуация и мы можем получить кредит под покупку жилья под 2-3%…
Видимо, дело в том, что мы оба работаем в научном центре, и, видимо, для них это надежно… Хотя квартира до выплаты кредита все равно их, и, мне кажется, они ничем не рискуют….
Большое спасибо за Ваше мнение! Будем думать!
Мария
Я была этим удивлена, но в банке нам недавно сами сказали, что у нас хорошая кредитная ситуация и мы можем получить кредит под покупку жилья под 2-3%
Я тоже удивлён, ответом банка вам :-)
Таких процентов в нормальном случае не видать в Германии, скорее всего с ними связаны другие обязаности перед банком которые вы упустили из виду
bigmaks
Добрый день. Дело в том, что я, как не резидент плачу налог на доход 25%.Да и управлять доходной недвижимостью находясь в России дороже.
Из-за этого налога в 25% на доход и была идея взять подобный кредит, ведь если дохода, скажем, 20евро в месяц, то и налог только с этих 20 евро берется
…. Возможно, все-таки разумнее попытаться купить квартиру, которую мы снимаем, либо купить для собственного проживания другую…
Владислав111
А каким образом Вы осуществляете управление недвижимостью из России?
ossoft
Добрый день. Подскажите, пожалуйста,е-маил маклера в Оснобрюке,занимающегося доходной недвижимостью.
С уважением, Владислав.
Я так понимаю вам нужен маклер со знанием русского?
Если да, то я посмотрю, что можно сделать, где найти
Владислав111
меньше расходов 
Правда меня заинтересовало, зачем вам маклер? Обычно люди хотят без маклера обойтись
ossoft
Добрый день. Меня интересуют варианты, которые не доходят до сайтов.
Владислав111
Недвижимость какого направления интересует? Владеете немецким?
ossoft
Немецким не владею. Доходная нед-ть в центре г.Оснабрюк. Это может быть дом на 4 и более квартир,дом с бюро, с магазином, магазин,дом с квартирами для студентов и.т.п.
С поиском русского маклера будет трудновато, попробуйте дать объявление на Германке: http://www.germany.ru
Немецкие конторы найти проще.
Immobilienmakler in Osnabrück: http://www.immobilienscout24.de/immobiliensuche/immobilienmakler/niedersachsen/osnabrueck.htm
Если есть желание то можете прислать мне более подробное описание своих представлений в Евро,
то возможно я бы смог Вам чем-либо помочь. Правда, до сих пор маклерскими делами не занимался :-)
А больше: http://www.os-soft.de/import-export/
Возможно договоримся
Добрый день.У меня токой вопрос.Сегодня получил по почте коталог недвижимости выставленной на продажу от фирмы Аргетра.Сушествуют ли ещё фирмы занимаюшиеся составлением подобных коталогов? И есть ли другой способ узнать о домах выставленных на продажу? Дело в том, что заказ коталогов дорогое удоволствие. Спасибо.
Почему на последних комментариях стоит неправильная ДАТА
Alex
Где вам искать каталоги я не смогу на данный момент сказать. Этот вопрос меня никогда не интересовал.
Можно вам встречный вопрос? Зачем вам каталоги? Вы не знаете регион куда хотите инвестировать капиталы?
Объясните, что Вы имеете ввиду?
ossoft
Добрый день.Если вопрос о каталогах Вас не интересовал,значит Вы знаете другой способ получить информацию о торгах.
Каким ещё образом можно узнать о домах выставленных на торги?
Например адрес,дата торгов,Gutachten,свободен ли дом в данный момент,вообщем информацию конкректно о обьекте.
Alex
1. Одним из способов узнать о выставляемой на торги недвижимости является, чтение местных газет в рубриках: Недвижимость (Immobilien)
2. Другой способ, это посещение городского суда (Amtgericht), где уже за 4 недели раньше вывешиваются объявление с предстоящими Zwangsversteigerungs-Termine.
3. Не часто, но зато многообещающие — объявления по аукционам недвижимости вывешенные в банках в отделах по недвижимости
4. Поиск по порталам занимающимся недвижимостью. В самом объявление, обычно в конце стоит сноска, что этот объект будет продан через аукцион
Адрес — указан в тех источниках (см. выше)
Дата торгов — тоже
Всю эту и другую возможную по объекту информацию можно получить в Amstgericht и у Gläubiger — обычно банк.
Alex
Вы занимаетесь поиском, как частное лицо для себя лично или же как инвестор?
Есть небольшая, но совершенно принципиальная разница в подходе к поиску недвижимости между частным лицом и инвестором
ossoft
Я ищу дом для себя.
http://www.zvg.com — если речь идет о принудительных аукционах.
Alex
Тогда для вас лучшими источниками будут уже указанные мной выше:
местные газеты, Amstgericht
Если кто-то вам «нашептал» что в каталогах вы быстрее найдёте себе подходящую недвижимость, то скорее всего он хотел вам продать каталог
ossoft
Добрый день.Спасибо за предыдущие ответы.Но у меня появились ещё вопросы.
При покупке недвижимости( далее дома)могу я получить дешёвые деньги от города(offentliche Mittel)? Если да,то каким образом.
И ещё вопрос.Что значит 5/10 Grenze или 7/10 Grenze в обьявлениях о продаже домов? Спасибо.
Во многих землях Германии есть специальные программы поддержки молодых семей при приобретении недвижимости для своих целей.
Не зная в какой земле Вы проживаете, приведу пример по NRW:
Беспроцентный кредит для приобретения жилья «ZINSLOSE DARLEHEN DES LANDES» — Wfa-Mittel
Кто может рассчитывать на помощь:
- минимум 1 ребёнок, или беременность на 6 месяце
- в семье есть инвалид с минимум 50%
Ваш семейный доход не превышает:
Семья с 1 ребёнком 55.000 €
Семья с 2 детьми 65.000 €
Семья с 3 детьми 75.000 €
Семья с 4 детьми 85.000 €
Прямой источник на немецком:
Selbst genutztes Wohneigentum
Подсчитать самому можно здесь: Foerderberater
В каждом городе есть отдел занимающийся этими вопросами: Amt für Wohnungswesen или, как в народе говорят: Bewilligungsbehörde.
Обратившись туда вы сможете точно подсчитать не только сумму возможного кредита, но и условия под какими их дают.
Информация на немецком: Antragsverfahren
Это означает, что на предстоящем аукционе, надеяться на цену объекта ниже чем 5/10 — 50%, в другом случае 7/10 — 70% от заявленной рыночной цены, будет невозможно
как вы думаете, какие подводные камни может таить в себе эта, с первого взгляда, тихая заводь?
http://www.immobilienscout24.de/servlet/requestDispatcher?submitfield1=Suchen&scoutIdAction=on&attr1=55371351
100 квадратов за 50К, около ФФМ, Офенбах сам по себе приятный город, и если верить описанию многоэтажка нах-ся у Маина.
правда изначально квартира была оценена в 100К, что уже похоже на правду, но почему её быстро никто не взял?
Насчёт подводных камней типа: свободна ли квартира, состояние (запросить фотки у кампании Deutsche Immobilien Beratungsgesellschaft mbH, Telefon: 069/95505030)
Для квартиры 70 года в многоэтажке, даже 50.000 вроде бы многовато. Если конечное там не очень крутое внутреннее оформление …
Посмотрел средние цены для города, цена объекта действительно не высокая :-))
Запросите Gutachten у Deutsche Immobilien Beratungsgesellschaft mbH
Как бы то ни было скворечник, он везде скворечник … обычно такие дома заселенны населением со слабым доходом и возможно с большим кол-вом «иностранных» жителей
спасибо за ответ!
вот ещё 2 ангебота от этого анбитера
http://www.immobilienscout24.de/54785664?grouped=true&style=is24&is24EC=IS24&
http://www.immobilienscout24.de/55676215?grouped=true&style=is24&is24EC=IS24&
они видимо специализируются на недорогом жилье, или контингент «продавцов» такой.
а сколько должна стоить? написано что стоила мол 100К, но почему-то(?) стала стоить 50К.
а что это такое?
ну я как раз такой — иностранный житель со средним доходом
главное чтобы без криминала и агрессии со стороны небогатых соседей. просто снимать и платить «дяде» не хочется, лучше (кмк) платить себе за свой угол. а если разбогатею, то всегда можно переселиться в настоящий дом.
Gutachten — экспертное заключение о состоянии объекта. Например: в нём вы найдёте описание состояния квартиры и некоторых общих значений по самому дому.
Не всё так просто, если например весь дом принадлежал одной компании, то им даже выгодно продать по частям, если предлагаемые квартиры принадлежат отдельным персонам, то надо задуматься, почему вдруг они продаются таким необычным способом — Zwangsversteigerung. Может намечается в недалёком будущем её снос, или требуется капитальный ремот всему дому (оплачивают все владельцы в % отношении от м²) …
Почитайте сводки полицайские за последние 2-3 месяца в бесплатной городской газете. Может что и узнаете про регион. Посетив вечерами, несколько раз окружности, можно тоже узнать об грозящем кримилале …
А про соседей, обычно много не узнать … в таких многоквартирных сообществах, люди общаются реже, чем живя в нормальных малоквартирных домах.
Нашел у вас, то что искал
Спасибо за полезную информацию
вау сколько полезной информации
Ничего полезного для себя не нашел
проходят ли аукционы в зимнее время?
Да, но намного реже
Прикольно, жаль что у нас такого нет
давно искал такую информацию. Спаибо авторам. Если будут вопросы можно задавать?
Здравствуйте, собираюсь продать свою квартиру. Подскажите как лучше это сделать в первый раз? Через агенство или по объявлению.
Т.е по объявлениям слышал, что приходят — смотрят, а потом грабят.
это в какой стране мира? Сьера Леоне или Мозамбике?
Конечное такой шанс быть ограбленным существует, но он на много меньше чем попасть в аварию на дороге.
Так, как продаваемые квартиры обычно не содержать ценностей — золото, наличные деньги … — интересных для грабителей
пишите на тему еще
Хочу приобрести квартиру. Дайте совет на что обратить внимание при покупке? Делаю это первый раз, поэтому сильно не пинайте.
this post is very usefull thx!
If you are open to having a guest blog poster please reply and let me know. I will provide you with unique content for your blog, thanks.
nice post. thanks.
Торговые помещения в новом торговом комплексе. Сдача Центра 2 квартал 2011г
Приглашаем арендаторов в г.Сургут Тюменской области, где
открывается новый торговый центр – Торговый Дом Жасмин!
Технические характеристики
Этажность: 3 этажа + цокольный
Общая площадь: 3200 кв.м.
Ввод в эксплуатацию: 2 кв. 2011г.
Почему Сургут?
Это весьма богатый город, крупнейший промышленный и культурный центр Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, столица нефтяного края, индустриальное и энергетическое сердце Севера.
По насыщенности автомобильным транспортом и обеспеченности населения жильем Сургут занимает одно из ведущих мест в стране, что позволяет судить об уровне достатка его жителей.
Сургут — это молодежный город, на 300 тысяч жителей которого приходится около 100 тысяч молодых людей в возрасте от 14 до 30 лет.
адрес Торгового дома «ЖАСМИН» пр.Набережный, д.6/1 г.Сургут
Крнтакты:
Рожко Дмитрий Александрович +7 3462 337 337
должность: директор по развитию ТЦ «Жасмин»
и к чему это объявление?
Beneficial info and excellent design you got here! I want to thank you for sharing your ideas and putting the time into the stuff you publish! Great work!
можно ли иностранцу купить на аукционе жильё? что для этого надо?
Если лаконично ответить. то — Можно!
Thank You For This Blog, was added to my bookmarks.
Very informative post
Здраствуйте)
Не желаете обменяться ссылками?
You got great points there, that’s why I always love checking out your blog.
Агентство недвижимости Estatec Center поможет резво и полезный подкупать, продать, обменять, снять , сдать квартиру в Москве и МО на ваших условиях. Оказываем безвыездно ожидание услуг с недвижимостью. Переоформление собственности. Юридическое сопровождение сделки.
замечательная тема. продолжение когда будет?
Когда будет продолжение темы?
тема очень актуальна для меня. жду с нетерпением продолжения
Как проходят торги, в тёмную или цены оглошаются?
Как проходят торги, в тёмную или цены оглошаются?
Торги проводятся в открытую. Т.е. вы говорите свою цену, соперники свою и т.д. пока кто-то не сдасться
Hello! Just want to say thank you for this interesting article! =) Peace, Joy.
yay google is my queen aided me to find this outstanding web site !